Versicherung Hausverwaltung: Was Pflicht ist und was sinnvoll

Wenn ich mit Hausverwaltern spreche, kommt fast immer dieselbe Frage: Welche Versicherung ist eigentlich vorgeschrieben, und was davon ist nur gut gemeinter Verkauf? Die ehrliche Antwort ist, dass es genau eine echte Pflichtversicherung gibt, aber gleich mehrere Lücken, die im Schadenfall richtig teuer werden. Ich bin unabhängiger Versicherungsmakler in Würzburg und arbeite ohne Bindung an eine einzelne Gesellschaft. Deshalb sortiere ich hier für Sie, was die Versicherung Hausverwaltung wirklich braucht, und trenne Pflicht sauber von Kür.

Pflicht oder Kür?

Die meisten Bausteine, die ein Verwalter abschließen kann, sind sinnvoll, aber freiwillig. Wirklich vorgeschrieben ist nur ein einziger: die Berufshaftpflicht für die Verwaltertätigkeit. Alles andere, von der Bürohaftpflicht über Cyber bis zur D&O, ist eine Frage der Risikolage, nicht des Gesetzes. Das heißt aber nicht, dass es egal wäre. Die teuersten Schäden in der Praxis fallen oft genau in die Bereiche, die niemand vorschreibt.

Mir ist wichtig, dass Sie diese Trennung verstehen, bevor wir über einzelne Verträge reden. Denn nur dann können Sie entscheiden, wo Sie wirklich Schutz brauchen und wo Sie ruhig auch einmal Nein sagen dürfen.

Die Pflichtversicherung im Detail (§34c GewO und MaBV)

Seit dem 1. August 2018 brauchen Wohnimmobilienverwalter eine Erlaubnis nach §34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Das betrifft sowohl WEG-Verwalter als auch Mietverwalter von Wohnraum. Ohne diese Erlaubnis dürfen Sie die Tätigkeit gewerblich gar nicht ausüben.

An diese Erlaubnis ist eine Berufshaftpflicht gekoppelt, also eine Vermögensschadenhaftpflicht. Genau hier liegt das Stichwort, nach dem viele suchen: Die Vermögensschadenhaftpflicht ist für den Hausverwalter Pflicht, nicht freiwillig. §15 MaBV legt die Mindestversicherungssumme fest: 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Diese Mindestsummen sind das gesetzliche Minimum, nicht zwingend das, was zu Ihnen passt. Wer ein großes Portfolio verwaltet, für den können 500.000 Euro je Fall schnell zu knapp werden, gerade wenn ein Fehler mehrere Einheiten oder mehrere Eigentümer gleichzeitig trifft. In solchen Fällen rate ich zu höheren Summen. Das ist kein Verkaufstrick, sondern eine schlichte Frage, wie groß Ihr potenzieller Schaden im schlimmsten Fall wäre.

Wo die Pflichtdeckung aufhört: Veruntreuung und Vertrauensschaden

Jetzt kommt der Punkt, den ich für den wichtigsten in diesem ganzen Thema halte, und den viele Verwalter unterschätzen. Die Vermögensschadenhaftpflicht deckt fahrlässige Fehler. Ein Zahlendreher, eine versäumte Frist, ein falsch berechneter Abrechnungsposten: dafür ist sie da.

Was sie nicht deckt, ist die vorsätzliche Veruntreuung oder Unterschlagung von Geld. Wenn etwa ein Mitarbeiter Eigentümergelder oder die Instandhaltungsrücklage abzweigt, springt die Berufshaftpflicht nicht ein. Vorsatz ist vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Genau für dieses Risiko gibt es einen eigenen Vertrag: die Vertrauensschadenversicherung.

Stellen Sie sich vor, eine Buchhaltungskraft hätte über Monate kleinere Beträge aus der Rücklage einer Eigentümergemeinschaft umgeleitet. Das ist kein Fall für die Haftpflicht, sondern ein klassischer Vertrauensschaden. Ohne die passende Police bleiben Sie als Verwalter gegenüber den Eigentümern in der Verantwortung. Deshalb ist dieser Baustein zwar nicht Pflicht, aber aus meiner Sicht für jeden Verwalter mit Mitarbeitern und Zugriff auf fremde Gelder eine der wichtigsten Entscheidungen überhaupt.

Der vernünftige Rest: Betrieb, Cyber und D&O

Neben den beiden zentralen Verträgen gibt es weitere Bausteine, die zwar nicht vorgeschrieben sind, in der Praxis aber regelmäßig den Unterschied machen. Ob sie sich lohnen, hängt davon ab, wie Sie arbeiten und welche Risiken Ihr Alltag mit sich bringt:

• Betriebs- oder Bürohaftpflicht: für das ganz normale Tagesgeschäft und das Büro, etwa wenn jemandem bei einem Termin in Ihren Räumen etwas passiert.
• Cyberversicherung: Verwalter halten sehr sensible Daten von Mietern und Eigentümern. Bei einem Datenleck greifen die DSGVO-Meldepflichten nach Art. 33 und 34, und die Aufarbeitung kostet Zeit und Geld.
• D&O-Versicherung: wer als GmbH oder UG verwaltet, dessen Geschäftsführer haftet im Zweifel mit dem Privatvermögen. Die D&O sichert genau diese persönliche Haftung ab.

Welche dieser Bausteine für Sie sinnvoll sind, hängt von Ihrer Rechtsform, Ihrer Größe und Ihrem Tagesgeschäft ab. Ich schaue mir das im Gespräch konkret an, statt Ihnen pauschal alles zu empfehlen.

Zwei Ebenen: Ihr Betrieb und die verwalteten Objekte

Bisher ging es um Ihren eigenen Betrieb. Es gibt aber eine zweite Ebene, die mindestens genauso wichtig ist: die verwalteten Objekte selbst. Dafür braucht es eine Gebäude- oder Wohngebäudeversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Als Verwalter sind Sie ohnehin verpflichtet, den Versicherungsschutz der Objekte regelmäßig zu prüfen, das gehört zu Ihren Aufgaben.

Hier liegt für viele Verwalter ein praktischer Hebel. Wenn die Objekte über gebündelte Objekt- oder Gebäude-Rahmenverträge laufen, bekommen Sie in der Regel bessere Konditionen und vor allem einen festen Ansprechpartner für alle Häuser, statt sich durch ein Dutzend Einzelverträge bei verschiedenen Gesellschaften zu arbeiten. Über meinen Zugang zu verschiedenen Versicherern und Maklerpools kann ich solche Rahmenverträge für Verwalter vergleichen und bündeln.

Unterm Strich ist die Lage übersichtlicher, als sie zunächst klingt: Eine Versicherung ist für Wohnimmobilienverwalter echte Pflicht, die Vermögensschadenhaftpflicht nach §34c und MaBV. Die gefährlichste Lücke daneben ist die Veruntreuung, die nur eine Vertrauensschadenversicherung schließt. Alles Weitere richtet sich nach Ihrer konkreten Situation. Wenn Sie wissen wollen, wo Sie heute stehen, schaue ich mir Ihre bestehenden Verträge gern in Ruhe an und sage Ihnen ehrlich, wo Schutz fehlt und wo Sie vielleicht doppelt zahlen. Als unabhängiger Makler bin ich dabei an keine einzelne Gesellschaft gebunden, sondern vergleiche über meinen Zugang zu verschiedenen Versicherern und Maklerpools.